działki, Proszę się nie przerażać, my to wszystko za Państwa robimy.

       Działek poszukujemy tam gdzie każdy z nas by ich szukał: w Internecie.  Jest tam mnóstwo ofert, jednak tylko niektóre wprowadzamy do naszej oferty. Koncentrujemy się na tych, które są niedaleko, tzn. do 30 minut jazdy samochodem do pracy. Oczywiście różnie jest z tym, zwłaszcza w godzinach szczytu.

       Dzwonimy do właścicieli działek, pytamy o najistotniejsze dla nas rzeczy:

dokładne położenie (interesuje nas numer geodezyjny lub GPS działki)

jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

przyłącza wody, prądu i kanalizacji (ewentualnie gazu)

jej rozmiary, a zwłaszcza te od frontu działki

bliskość do drogi publicznej.

       To w skrócie tyle co w pierwszym etapie nas interesuje. Oczywiście bardzo ważna jest jej cena, choć w pierwszym etapie nie jest ona aż tak ważna, liczy się bowiem sama chęć sprzedaży, a rynek weryfikuje takie rzeczy jak cena.

Wyposażeni w taką wiedzę rozpoczynamy proces wpisywania oferty do naszego systemu - autorskiego programu bazodanowego. Tu, każda informacja ma swoje pole, ma swoje miejsce, tak aby łatwo było odnaleźć daną ofertę/działkę np. po jej rozmiarze, numerze geodezyjnym itp.

Dana oferta sprzedaży działki jest przez nas aktualizowana średnio raz na 3 miesiące, czasem częściej, ale też czasem bywa, że rzadziej - zależy, czy danym rejonem często interesują się klienci/kupujący.

       Wszystkie informacje podane nam przez właściciela działki są udostępniane zainteresowanym, łącznie z ceną działki. Nie ukrywamy nic, nawet w pierwszym etapie kontaktu, na życzenie podajemy cenę oraz numer geodezyjny działki, nie dodając do ceny nic dla siebie, czy jakiejś prowizji.

 

Nie chcę Państwa straszyć informacjami, które zamieszczę poniżej, chcę jedynie podnieść rangę i ważność decyzji dotyczącej wyboru tej czy może innej działki. Przy sprawdzaniu działki należy pamiętać o:

- jaki jest status działki (budowlana, rolna, rekreacyjna itp.); niby proste, ale wierzcie mi, że takim nie jest, bo np. działka może mieć jedynie warunki zabudowy, ale nie być objętą planem zagospodarowania przestrzennego i już jest problem. Nie jest to może wielki problem, ale w kontaktach z bankami, które miałyby udzielić kredytu na zakup takiej działki, taka informacja urasta do dużego problemu. Aby sprawę załatwić potrzebujemy kilku miesięcy. Może być jeszcze inny przypadek: działka posiada ważne warunki zabudowy dotyczące np. 7 działek i tym samym 7 domów. Gdy jedna z działek została sprzedana warunki tracą ważność, pomimo tego że dotyczą aż siedmiu działek. Śmieszne, ale prawdziwe. Zapewniam Was, że ten co kupił taką działkę i jest w trakcie załatwiania na nią kredytu nie jest uśmiechnięty.  Albo jeszcze inny przypadek ... a może już starczy, nie chcę zanudzać. Chętnie się spotkam i opowiem o wielu, wielu innych przypadkach dotyczących ustalania statusu działki.

- ustaleniu właściciela działki. Należy sprawdzić w księdze wieczystej czy nazwiska się zgadzają z tymi, które usłyszeliśmy w pierwszym kontakcie ze sprzedającym. Zalogowawszy się do internetowego serwisu ksiąg wieczystych przeglądamy jej zawartość starając się coś zrozumieć z dziesiątek różnych ramek i dziwnych wpisów. Nie ukrywam, że do dziś trochę zajmuje mi to czasu aby dotrzeć do informacji, których szukam. Z zazdrością patrzę na notariuszy, którzy śmigają po tych ramkach bez zająknięcia. Zdarzyło mi się nie raz rozmawiać z nie tą osobą co trzeba, ale podającą się za właściciela, bądź osobę, od której wszystko zależy. Trzeba wtedy uzbroić się w dużą cierpliwość i czujność, bo znowu mógłbym tu przytoczyć kilka opowieści, których finał nie był śmieszny, a zwłaszcza dla kupującego. Ale przeważnie z ustaleniem właściciela nie ma większych problemów. Problem zaczyna się gdy chcemy negocjować cenę, bo ta może zależeć od bardzo wielu czynników, nie tylko od ceny rynkowej. Kiedyś słyszałem jak pewien klient opowiadał ile to rzeczy chce za pozyskane ze sprzedaży pieniądze kupić: sukienkę dla żony, samochód dla siebie, mieszkanie dla jednego i dla drugiego dziecka, a za resztę ... ciężko było się porozumieć :). Czasem duży wpływ na cenę ma kolega z pracy, teść lub cicho, z boku stojąca żona właściciela działki. Negocjacje zawsze trwają kilka dni, czasem tylko mogą przedłużyć się do kilku miesięcy.

- jak daleko są przyłącza, a zwłaszcza woda, bo prąd i ścieki zwykle nie stanowią większego problemu. Trzeba przy tym pamiętać że za każdy metr odległości Waszej działki do wody będzie trzeba zapłacić około 100zł. Woda jest bardzo ważna, bez niej - oczywiście - nie da się żyć, ale i również nie uda się uzyskać odbioru budynku, już po wybudowaniu. Często też bywa tak, że zwracając się do ENERGA słyszymy, że na podłączenie do prądu musimy poczekać. Ile? Rok, pada odpowiedź. Szok. Bywa tak i to niezależnie gdzie działka się znajduje, może być to nawet centrum miasta. Firma ENERGA musi zorganizować przetarg na wykonanie tego jednego przyłącza, a to potrafi się ciągnąć miesiącami.

- stan prawny działki - czyli : ustanowione hipoteki, służebności i to nie tylko na działce, którą kupujemy, ale również na drodze dojazdowej. Wszystkiemu temu należy się przyjrzeć, bo to samo za chwilę robi prawnik banku, do którego udamy się po kredyt. Będzie On używał bardzo prostego schematu: działka musi być "czysta" o klarownym statusie i z wolną pierwszą pozycją na hipotece. Sprawdzonym powinien być również dojazd do działki, ale to nie tylko ten blisko niej, ale krok po kroku, aż do samej drogi publicznej. Nie jest tu ważnym, że sąsiedzi dookoła mają już domy, jakoś do nich dojeżdżają, a więc my też prawdopodobnie nie będziemy mieli z tym problemu. Nie, tak nie musi być. Urzędnicy, prawnicy i bankowcy będą nad tą sprawą jeszcze raz się nachylali i wszystko sprawdzali bardzo wnikliwie. Brak któregoś z kamieni granicznych może również przedłużyć proces jej zakupu o kilka tygodni, ale może i też być miesięcy. Pamiętam taką sytuację kiedy to trzeba było wzywać wszystkich sąsiadów, dla stworzenia protokołu z przebiegu granicy działki. Właściciele nie stawiali się. Wszystko trwało kilka lat.

Pozostaje jeszcze wiele spraw, na  które trze zwrócić uwagę. Mógłbym tu o nich pisać i pisać, ale tylko je zasygnalizuję: czy działka jest wprowadzona do środków trwałych prowadzonej przez właściciela działalności gospodarczej; czy w niedalekiej odległości od działki gmina/miasto nie przewiduje budowy wysypiska śmieci lub czegoś podobnego uciążliwego dla mieszkańców; co znajduje się lub będzie się znajdowało w bezpośrednim sąsiedztwie kupowanej działki (sąsiedzi z lewej, z prawej, czy wygląd ich nieruchomości lub sposób gospodarzenia nie będzie wpływał na wartość naszej nieruchomości. Z pewnością będzie wpływał, ale oby wpływał na plus niż na minus.

- no i na koniec zostawiłem sobie ważną rzecz jak rozmiary działki, zwłaszcza te od frontu, bo dzięki nim będziemy wiedzieli co możemy na niej postawić, jak szerokim i jak głębokim może być nasz przyszły dom Plan zagospodarowania przestrzennego dopowie nam jak wysokim może być nasz dom, jaki może mieć maksymalny , dopuszczalny spad dachu, jaka może być wysokość ściany kolankowej, wysokość i powierzchnia zabudowy naszego budynku.

 

Proszę się nie przerażać, my to wszystko za Państwa robimy. Robimy to co powyżej oraz nieco więcej - jak np. badanie geologiczne gruntu, po to aby ocenić jego stabilność.

Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszego serwisu.

Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.

rozumiem